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基于BIM的商业运营管理应用价值

时间:2015-12-16 10:24 0 551 | 复制链接 |

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      现今,基于BIM(建筑信息化模型)的现代商业项目运营管理应运而生,BIM(建筑信息化模型)的超高精度数据分析和三维空间定位将成为解决运营问题的有力武器。BIM(建筑信息化模型)所带来的不仅仅是运营各个阶段的管理工作,更使整个运营具有可控性,BIM(建筑信息化模型)模型将是业主今后解决运营中所有问题的核心技术,起到至关重要的作用。

  BIM的概念

  美国国家BIM标准定义下的BIM为一个设施(建设工程项目)物理和功能特性的数字化表达;一个共享的知识资源,一个分享有关这个设施的信息,并为该设施从概念到拆除的全寿命周期中的所有决策提供可靠依据的过程。

  从这个定义来看,BIM的理念同现代商业地产运营管理的理念不谋而合,都在于整合,它们既在横向整合各种与建筑设施相关的专业和供应商,又在纵向进行全生命周期跨度的整合,可见在商业项目运营中应用BIM理念和技术将能够为业主带来更高的建筑绩效,同时将BIM模型应用于商业运营管理也是BIM的最终目标和国内外研究BIM的团队推动BIM发展的最后进程,未来,BIM模型以其所拥有的丰富信息还将在运营阶段为使用者带来不可估量的巨大效益。

  BIM在国内商业运营管理中的发展现状

  我国工程建设行业从2003年开始引进BIM技术后,相继“十五”、“十一五”科技攻关计划都开始注重BIM在我国的发展,大型的设计院、地产开发商、政府及行业协会等都积极响应并协同在不同项目的不同程度上使用BIM技术,如上海中心大厦、银川火车站、中央音乐学院音乐厅等典型项目。虽然BIM近几年在我国有了显著发展,但从项目中BIM应用的阶段来看,还普遍处在设计和施工阶段,应用到商业运营阶段的案例甚少。

  BIM在商业运营阶段的应用还未被广泛挖掘,这和运营相关的BIM软件开发有很大的关系,BIM的发展离不开软件的支持,现今,我国主要的BIM软件还在以引用国外研发的软件为基础,自主研发的BIM软件主要是鲁班、天正等研发的在设计和造价方面的软件,在运营方面的软件研发还处在原点。

  目前,我国引用了一些国外的运营软件进行初级的商业运营管理工作,实践中发现运营阶段的BIM软件与其它阶段的软件交互性极差,造成BIM技术在运营阶段未得到充分应用,同时使得运营阶段在商业建设项目的全寿命周期内处于孤立状态。为深化BIM技术在我国商业运营中的应用,2012年5月24日,同济大学建筑设计研究院主办了2012工程建设及运营管理行业BIM的应用论坛,致力于同欧美各国建立以BIM为核心的物联网云计算等先进科技的商业运营管理技术的研究,为以BIM为核心的商业运营管理在国内的快速发展奠定了基础。

  传统运营管理的弊端

  现今,在开发商狂热追求商业项目开发所带来的高利润下,运营阶段作为商业项目投资回收和盈利的主要阶段,节约成本,降低风险,提升效率,达到稳定有效的运营管理成为业主们首要追求的目标。

  显然,传统的运营模式已经不能适应当今信息引领时代的浪潮,满足不了各大商户和消费群体不断更新换代的营销模式和快节奏生活方式,更不能提供对进行大型设施项目中大量流动人群的安全保证,可见日后传统的运营管理技术实现不了业主们的愿望,还将给业主们带来巨大的经济损失。简单来说,传统运营管理的弊端主要体现在成本大、缺乏主动性和应变性及总控性差等三个方面。

  (一)劳动力成本和能源消耗的成本大

  传统的运营管理是在对人的管理的基础上,建立运营管理团队,运营团队是商业项目的核心竞争力,它要求业务人员具有全方位的素质和能力,从而做到信息最快捷的传送和问题最有效的解决,但在这个快速扩张的市场中,人才的培养和流失就存在着很大的问题,特别是项目团队中的核心人物的选择和提拔上,想要尽快地回收资金在短时间内完成人员的培养和任用几乎是不可能,并且随着物价指数的上涨,劳动力成本的不断增加,已经给业主带来了相当大的资金压力,由此得出传统的运营管理造成了劳动力成本大幅度的增加。

  传统运营管理中的能源耗费量大也造成了运营成本的增加。应用传统的运营管理技术很难得到比较准确的建筑能耗统计数据和确切的设备耗能量,致使运营团队在制定节能减排目标和相关工作计划时,缺乏有效的建筑能耗数据依据,从而使运营成本不断增加。

  (二)运营管理缺乏主动性和应变性

  传统的运营管理总处在被动状态上,对于将要发生的隐患缺少预见性,突发事件缺少快速的应变性。一个商业地产项目涉及供暖系统、通风系统、排水系统,消防系统、运输通讯系统、监控系统等大量的系统需要管理和维护,这里包含了大量的管道和管线,如果没有及时地进行维修与保养将造成相当大的经济损失,如:水管破裂找不到最近的阀门,电梯没有定期更换部件造成坠落,发生火灾疏散不及时造成人员伤亡等。这样业主总处在被动面,问题出现了才慌乱解决的传统运营管理模式,造成的不仅仅是经济上的损失,更是消费者对业主在品质上的不信任、信誉上的不保障,这些损失往往是很难挽回的。

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